内地楼都有「阴阳契」 风险暗藏

556人参与 |来源: |时间:2020-06-18
内地楼都有「阴阳契」 风险暗藏
内地楼都有「阴阳契」 风险暗藏
内地楼都有「阴阳契」 风险暗藏
内地楼都有「阴阳契」 风险暗藏

近日内地女明星范冰冰「阴阳合同」案闹得沸沸扬扬,其实「阴阳合同」不止娱乐圈有,在内地买楼的时候也可能会遇到。「阴阳合同」一虚一实,表面上说是为了避税,实际上却藏诸多风险。

所谓「阴阳合同」,是指卖方(发展商或代理人) 出于规避法律或谋取利益的目的,而对同一宗交易签订多份合约,其中一份提交给政府有关部门备案,但并不是全部购买价格或条款之合同(俗称 : 阳合同);而另一份即为买卖双方真实成交价格,或以物业装修作为条件之合约(俗称 : 阴合同)。在物业交易中,「阴合同」显示房屋买卖双方真实的成交价格或以低价的合同交给政府备案过户,以便少交税款或代理人谋取中间差价利益。

例如卖方将一套100平方米的单位以188万元出售。买家于办理过户手续或政府网签合同前,卖方提出将资金存入非监管账号,把原合同售价更改为100万元,剩下的88万元以另一份装修合同代替,为了打消买家的顾虑, 一般卖方会以双方少交税款为理由,在利益驱使下一般买家都会同意更改合同,这样能省下不少物业交易税费。

转让时要承担更高税费

但事实上以「阴阳合同」掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。一是涉嫌逃税要承担法律责任,如税务机关查实是要追缴回所有税款,且要处以罚款。如果逃避缴纳税款数额较大,还可能被判刑;二是当买家再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大,出现相应税费被拉高问题,将有可能要承担更多税费;三是如果买家用物业抵押银行作借贷,就得不到这个房屋真实价格的抵押,银行可能会参考你在政府备案的那个合同来确定实际之借贷金额。

一般情况下政府对于发展商之售价标準是有严格备案限定(俗称 : 限价令),出现以此情况之物业很多时候是因为发展商希望以此避开政府之规管,将物业售出更好的价格或该项目已出售予协力厂商,并以确认人身份再次出售物业谋取中间利润的常见做法。总之「阴阳合同」风险诸多,切不可贪一时之利而误堕法网,得不偿失。

「阴阳合同」一虚一实,表面上说是为了避税,实际上却藏诸多风险。(互联网图片)

涉嫌逃税要承担法律责任。(互联网图片)

如果买家用物业抵押银行作借贷,就得不到这个房屋真实价格的抵押。(互联网图片)

内地楼市「金九」遇冷下阶段或现冲高回落

在内地政策趋紧的背景下,楼市「金九」成色不足。上海易居研究院近期发布的资料显示,9月上半月,其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月仅增长1%。此外,每年中秋节期间的楼市成交量,是促成「金九」的重要因素,但从今年的成交情况来看,各地的市场表现较为平淡。

资料显示,9月22日至24日,北京新建商品住宅成交约360套,二手房累计成交74套;深圳新建商品住宅成交仅为212套;上海新建商品住宅成交约515套,其成交面积仅有3.4万平方米,同比减少4.4%,是近五年以来成交最少的一年。珠海9月住宅成交841套,对比8月的1,100套减少23.5%。

「虽然9月份各地成交量较为平淡,但从近期各大房企新盘打折促销活动的增多可以看到,楼价已经出现下行的苗头。」中原地产首席分析师张大伟表示,下一阶段,楼市冲高回落现象将逐渐增多,楼价调整也将呈现出从点到区域的特点,尤其是对于热点城市来说,购买力将很难再支撑市场继续沖高。

下一阶段楼市冲高回落现象将逐渐增多。(互联网图片)

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